Investir en SCI

image maison avec jardin - investir dans une sci

L’investissement en Société Civile Immobilière (SCI) est souvent recommandé par les gestionnaires de patrimoine, avantageux pour la transmission de biens, l’est-il vraiment pour l’investissement ?

Créer une SCI est simple et permet d’investir avec des fonds différents des siens, mais la création de SCI est avant tout un business où le client est incité à créer une SCI quelle que soit sa situation. Si l’on regarde sa forme juridique, la SCI peut être très avantageuse pour certains profils, que ce soit pour de la transmission de biens, pour de la détention à plusieurs, ou bien pour une optimisation fiscale.

Alors, quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en SCI ?

Les atouts de la SCI

L’investissement à plusieurs est grandement facilité par la SCI. En effet, acheter en indivision est très lourd administrativement et complexe à gérer. L’indivision implique d’obtenir les 2/3 des avis pour toute décision administrative ou acte. Et pour un acte qui ne serait pas mentionné dans les actes normaux de gestion d’un bien immobilier, il faut une décision à l’unanimité.

Ainsi, gérer un bien en indivision implique de recueillir toutes les signatures pour prendre une décision, et cela peut être assez long selon le nombre d’investisseurs. Pour un investissement en couple, ce biais est moins gênant. La SCI permet de donner le droit au gérant d’assumer sa responsabilité devant les autres investisseurs. La SCI est donc avantageuse pour un nombre plus important d’investisseurs et peut éviter des blocages administratifs.

Dans le cas d’un couple, sur ce point, la gestion en indivision est plus rapide et évite la lourdeur de la création d’une SCI.

image immeuble avantage de creer une sci

Ensuite, un autre avantage souvent mis en avant est celui de l’imposition. La SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés, ou on peut choisir l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur les sociétés est de 28% pour les revenus inférieurs à 500 000€. Pour des revenus inférieurs à 38 120€, la taxation est de 15%.

Sur le papier, cela peut être très avantageux, cependant il faut bien regarder le détail de cette fiscalité. En se versant des dividendes, on est à nouveau imposé à hauteur de 30%, 17,2% de prélèvements sociaux, et 12,8% d’impôt sur le revenu.

Cependant, avec ce choix, il est aussi possible d’utiliser les bénéfices de la SCI pour réinvestir. Et dans ce cas, la SCI imposée en société est très intéressante.

Concernant l’imposition sur les revenus de la SCI, les loyers sont taxés au barème progressif, ce qui est moins intéressant que pour un investissement en nom propre.

Enfin, la SCI a un statut intéressant pour des investissements divers. En effet, une SCI est en fait une société civile patrimoniale qui permet d’investir dans l’immobilier mais aussi d’investir en bourse ou dans des entreprises. Réinvestir ses bénéfices dans des entreprises peut être un très bon choix, mais il faut savoir comment bien investir dans des entreprises.

La nécessité de choisir en fonction de sa situation

La SCI peut être une option pour les propriétaires qui ont un taux d’endettement trop élevé. En effet, auprès des banques, il est difficile de dépasser les 1/3 de remboursement de prêt par rapport aux revenus, ainsi, pour continuer d’investir dans l’immobilier, il est possible de passer par une SCI. De même, si vous avez beaucoup de liquidités et peu de revenus, cette solution permet d’obtenir un crédit immobilier plus facilement.

Puis, si vous louez en LMNP, il y a un seuil de 23000€ de revenus annuels ou dès lors que vos revenus locatifs dépassent vos revenus hors location, avant de passer en LMP. Pour éviter d’être considéré comme loueur meublé professionnel, investir en SCI est aussi une tactique intéressante.

Si vous souhaitez faire de la location meublée, la SCI n’est pas le meilleur choix. C’est une option à laquelle on peut recourir quand ses revenus locatifs sont trop importants et atteignent une imposition trop importante comme je vous l’ai expliqué. Avant ce seuil, la fiscalité en SCI sera beaucoup moins intéressante puisque vous ne pourrez pas faire d’abattement ou d’amortissement fiscal !

Ainsi, investir en SCI peut être une très bonne manière d’optimiser un investissement immobilier, mais pour que cette décision soit judicieuse, il faut analyser sa situation patrimoniale et financière.

C’est en réfléchissant que l’on prendra la bonne décision, et se tourner vers des personnes du métier peut aider, à condition de poser les bonnes questions, et de toujours se souvenir que leur objectif est de vous vendre un produit !

J’espère que cet article vous aura aidé à prendre votre décision.