Investir avec le statut LMNP

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Comme beaucoup de Français, vous avez comme projet d’investir dans un bien immobilier afin de vous constituer un patrimoine. Lors d’un tel investissement, il vous sera possible de bénéficier d’avantages fiscaux grâce aux dispositifs de défiscalisation. Nous allons aborder le dispositif du statut LMNP et ses avantages.

Comprendre le statut LMNP

Statut fiscal encadrant les locations de biens immobiliers non meublés, celui-ci permet à un propriétaire de mettre son logement en location et de profiter d’avantages fiscaux permettant une réduction d’impôts.

Par ailleurs, plusieurs conditions doivent être respectées pour pouvoir être éligible au dispositif LMNP :

  • Le bien immobilier doit se trouver dans une résidence de services
  • Vous devez être propriétaire du logement
  • L’ensemble des loyers perçus chaque année de doit pas dépasser 23 000 € ou ne doit représenter moins de 50€ du revenu global du foyer fiscal
  • Il ne faut pas exercer cette activité à titre professionnel et être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Les biens concernés

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il existe 5 types de biens auquel l’investisseur peut prétendre :

  • La résidence étudiante : destinée uniquement aux étudiants.
  • La résidence EHPAD : destinée aux personnes âgées dépendantes.
  • La résidence de tourisme : destinée à l’accueil de touristes.
  • La résidence d’affaire : destinée aux clients d’affaires en déplacement.
  • La résidence pour senior : destinée à des personnes vieillissantes souhaitant garder leur indépendance
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Les régimes fiscaux dans le statut LMNP

Lors d’un investissement avec statut LMNP, deux types de régimes fiscaux seront mis à votre disposition.

Dans un premier temps, vous allez retrouver le régime micro-BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cette fiscalité avantageuse vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Donc si votre investissement LMNP vous rapporte 8000€ par an, vous profiterez d’un abattement de 4000€ par an.

Pour que le régime micro-BIC soit appliqué il faudra respecter les conditions suivantes :

  • Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ HT.
  • Il faut que la location soit utilisée en tant que résidence principale

Le régime Réel s’appuie sur deux éléments bien distincts, les bénéfices provenant de la location meublée et sur la TVA appliqué. Vous devrez opter pour ce régime d’imposition si les revenus de la location dépassent 32 900€ par an. On retrouve deux types de sous-régimes :

  • Le régime réel simplifié
  • Le régime réel normal

Le régime réel simplifié s’applique aux Loueurs Meublé Non Professionnel dont la recette annuelle ne dépasse pas 247 000€. Ce régime d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement (travaux d’entretien et de réparations, taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion…)

Il permet également de réduire certains amortissements correspondant à la perte de valeur du bien. On retrouve l’amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier ainsi que l’amortissement des travaux de construction et reconstruction.

Par ailleurs, pour se voir appliqué ce régime, il faut tenir une comptabilité. Elle permettra de justifier de l’exactitude des résultats.

Vous passerez obligatoirement au régime réel normal si vos revenus locatifs excèdent les 247 000€. Le montant des revenus locatifs pris en compte pour le calcul de l’imposition sera le bénéfice imposable. C’est la différence entre les loyers perçus sur l’année et les différentes charges liées à l’activité.

Comme pour le régime réel simplifié, il faudra tenir une comptabilité en procédant à l’inventaire mobilier chaque année.